【5分で納得】区分所有法

特に見てほしい方

☑︎宅建士試験を受験したい方

☑︎不動産関係の仕事をしている方

☑︎不動産に興味がある方

はじめに

　みなさんは、マンションの一室を買ったことありますか？僕は買ったことないです。いつか買いたいですね、、、、

　今回は夢の実現のためにおさえておきたい区分所有法を解説していきます。

区分所有法

区分所有法

　区分所有法(建物の区分所有等に関する法律）は、一言で言うと、分譲マンション(区分所有建物)に関する法律です。

区分所有権と区分所有者

　例えば、マンションの305号室をAさんが所有している場合、Aさんの305号室の所有権を区分所有権、Aさん(マンションの305号室の所有者)を区分所有者といいます。

専有部分と共有部分

共有部分の使用

　マンションは専用部分と共有部分の2つで構成されています。

専有部分	区分所有者の対象となる、建物の部分(構造上区分された部分) Ex)マンションの一室(305号室など)
	ポイント 区分所有権は、登記によって第三者に対抗することができます。
共用部分	専有部分以外の部分で、区分所有者が共同で使う部分
	法定共用部分	マンションの構造上、当然に共有で使うこととされる部分 Ex)エントランス、エレベーター、階段、廊下など
		ポイント l  法定共用部分は、共用部分である旨の登記がなくても、当然に第三者に対抗することができます。
	規約共用部分	本来は専有部分となる部分だが、規約により共用部分とされた部分や付属建物部分 Ex)集合室、倉庫など
		ポイント l  規約共用部分はその旨の登記をしなければ第三者に対抗できません。

共用部分の共有・持分

　共用部分は、原則として区分所有者が全員で共有します。また、持分割合は、専有部分の床面積(壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影の面積)の割合で決まります。

原則

• 共用部分は原則として区分所有者全員で共有します。

ただし、一部の区分所有者のみが利用することが明らかな共用部分は、その者のみで共有することとなります(一部共用部分)。

• 持分割合は、専有部分の床面積の割合で決まります。

例外

規約で別段の定めをすることもできます。

しかし、区分所有者または管理者以外の者が共有部分を所有することはできません。

共有部分の費用負担

　共有部分に関する費用は、規約に別段の定めがない限り、区分所有者がその持分に応じて負担します。

共有部分の管理・変更行為等

　共有部分について、管理行為や変更行為と行うには、原則として、集会の決議が必要です。

保存行為

　廊下の電球がつかなくなったので、電球を取り替えるなど

• 各区分所有者が単独で行うことができます。

逆によって別段の定めができるか？

できます。

特別の影響を受ける者の承諾は？

不要。

管理行為

　エレベーターに損害保険を付すなど

• 区分所有者及び議決権の各過半数の集会決議で決めます。

規約によって別段の定めができるか？

できます。

特別な影響を受ける者の承諾は？

必要。

変更行為① 軽微な変更

　形状又は効用の著しい変更を伴わない共用部分の変更行為

　階段にスロープをつけるなど

• 区分所有者及び議決権の各過半数の集会決議で決めます。

規約によって別段の定めができるか？

できます。

特別の影響を受ける者の承諾は？

必要。

変更行為② 重大な変更

　形状又は効用の著しい変更を伴う共用部分の変更行為

　階段をなくして、エレベーターを設置するなど

• 区分所有者及び議決権の各3/4以上の集会決議で決めます。

規約によって別段の定めができるか？

区分所有者の定数は規約で過半数まで減らすことができます。

特別の影響を受ける者の承諾は？

必要。

敷地利用権

　マンションを所有するには、その下にある敷地を利用する権利が必要です。この権利を敷地利用権といいます。

　区分所有者は、原則として専有部分とそれにかかる敷地利用権を分離して処分することはできません(例外的に規約に別段の定めがある場合には、専有部分と分離して処分することができます)。

管理

管理組合

　管理組合は、マンションの管理をするための団体のことをいいます。マンションを買うと、区分所有者は何ら手続きを経ることなく管理組合の構成員となります。

管理者

　マンションの管理者は管理組合によって行われますが、必要があれば規約に別段の定めがない限り、集会の決議によって管理者を置くことができます。

• 管理者の選任・解任は、原則として、区分所有者及び議決権の各過半数による決議によって行います。

ただし、規約の別段の定めがあれば、それに従います。

• 区分所有者以外の者を管理者に選任することもできます。

管理組合法人

　管理組合は一定の要件を満たすと、法人となることができます。

　なお、管理組合法人には、必ず理事(業務を執行する人)および監事(理事の業務を監督する人)を置かなければなりません。

規約

規約

　規約とは、区分所有者が決めたマンションの利用・管理に関するルールをいいます。

規約の設定・変更・廃止

　規約の設定・変更・廃止には、区分所有者及び議決権の各3/4以上の集会による決議が必要です。なお、規約の設定・変更・廃止によって特別の影響を受ける者がいる場合には、この者の承諾を得なければなりません。

　規約は、原則として区分所有者がマンション購入後に設定するものですが、最初に専有部分の全部を所有する者(分譲会社など)は、公正証書によって、あらかじめ一定の項目について規約を設定することができます。

• 規約の設定変更廃止は区分所有者及び議決権の各3/4以上の集会決議によって行います。
• これによって、特別の影響を受ける者がいる場合には、この者の承諾が必要です。
• 最初に建物の専有部分の全部を所有する者(分譲会社など)は公正証書によって、一定の事項に限り、規約を設定することができます。

①規約共用部分の定め

②規約敷地の定め

③専有部分と敷地利用権の分離処分を可能にする定め

④専有部分に係る敷地利用権の割合の定め

• 規約は書面又は電磁的記録によって作成しなければなりません。

規約の保管・閲覧

規約の保管

• 規約は、管理者がいるときは管理者が保管します。

管理者がいないときは、建物を使用している区分所有者、または、その代理人の者で、規約又は集会の決議で定める者が保管します。

• 規約の保管場所は建物の見やすい場所に掲示しなければなりません。

規約の閲覧

• 規約を保管する者は、利害関係人から閲覧請求があったときは、正当な理由がある場合を除いて、閲覧を拒むことはできません。

集会

集会の招集

管理者がいるとき	管理者がいないとき
①    管理者は少なくとも毎年1回、集会を招集しなければなりません。 ②    区分所有者の1/5以上で、議決権の1/5以上を有する者は、管理者に対して、会議の目的たる事項を示して集会の招集を請求することができます。(管理者が集会を招集しない場合) この定数は規約で減ずることができます。	区分所有者の1/5以上で議決権の1/5以上を有する者は集会を招集することができます。 この定数は規約で減ずることができます。

招集通知

• 集会の招集通知は少なくとも会日の一週間前に、会議の目的である事項を示して、各区分所有者にはしなければなりません。
• 建替え決議が会議の目的である場合は、少なくとも会日の2ヶ月前に招集通知を発しなければなりません。

招集手続の省略

• 区分所有者の全員の同意があれば、招集手続を省略することができます。

集会の決議①

　集会では、招集通知によって、原則として予め通知された事項のみ決議することができます。

決議事項の制限

原則

　招集通知によって、予め通知された事項のみ決議できます。

例外

　普通決議については、規約で別段の定めがあれば、予め通知された事項以外も決議できます。

　特別決議、建替え決議については別段の定めはできません。

議決権

• 各区分所有者の決議権は共有部分の持分割合によります。
• 決議権は、書面又は代理人によって行使することができます。
• 専有部分を数人で共有している場合には、議決権を行使するべき者(1人)を定めなければなりません。
• 区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合には、集会に出席して意見を述べることができます。

書面による決議

• 区分所有者全員の承諾がある場合には、集会を開催せずに、書面又は電磁的方法による決議をすることができます。

集会の決議②

　集会の決議は原則として区分所有者及び議決権の各過半数で行います。

原則←一般事項(普通決議)

　区分所有者及び議決権の各過半数で決定。

例外←重要事項

• 以下の事項については、区分所有者及び議決権の各3/4以上で決定。←特別決議
• 規約の設定・変更・廃止
• 共有部分の重大な変更
• 管理組合法人の設立・解散
• 義務違反者に対する専有部分の使用禁止等
• 大規模滅失の復旧(建物価格の2分の1超の滅失)

など

集会の議事録

　集会の議事録は、書面または電磁的方法によって作成し、その保管場所を建物の見やすい場所に掲示しなければなりません。

　なお、議事録には議長及び集会に出席した区分所有者の2人の署名押印(議事録が電磁的方法によって作成されているときは、法務省令で定める署名押印に代わる措置)が必要です。

規約・集会決議の効力

　規約及び集会の決議は、区分所有者の包括承継人(相続人など)、特定承継人(中古マンションの購入者)に対しても効力を生じます。また、占有者(借主など)も規約および集会の決議に従わなければなりません。

おわりに

　いかがでしたでしょうか？イメージが一回読んだだけではできなかったかと思います。特に試験では、集会について聞かれることが多いので、注意して記事を読んでください。