【5分で納得】賃貸借
特に見てほしい方
☑︎宅建士試験を受験したい方
☑︎不動産関係の仕事をしている方
☑︎不動産に興味がある方
はじめに
みなさんは賃貸でアパートに住んだことはありますか？僕は、アパートで一人暮らしをして、8年目になります。今回は人生で一度は経験する可能性がある賃貸借を解説していきます。
賃貸借
賃貸借とは、賃料を支払って物の貸し借りをすることをいいます。
賃貸借の存続期間
賃貸借の存続期間は20年を超えることができません。20年を超える期間を定めた場合は、20年に短縮されます。また、賃貸借契約は更新することができますが、更新後の期間も20年を超えることはできません。なお、期間の定めのない賃貸借も有効です。
賃貸借の終了
期間の定めのある賃貸借の場合
期間の定めのある賃貸借は、原則として期間の満了をもって終了します。
ただし、期間が満了した後も賃借人が賃借物の使用（又は収益）を継続している場合で、賃貸人がこれを知りながら異議を述べなかったときは、従前の賃貸借契約と同じ条件で更新されたものと推定されます。
期間の定めのない賃貸借の場合
期間の定めのない賃貸借は、当事者はいつでも解約の申入れをすることができます。解約の申し入れがあったときは、土地の賃貸借については申し入れの日から1年経過後、建物の賃貸借については申し入れの日から3ヶ月経過後に終了します。
賃貸人・賃借人の権利義務
賃貸人(貸主)及び賃借人(借主)の権利義務には、次のようなものがあります。
目的物の修繕
賃貸人は、目的物について必要な修繕を行う義務を負います。また、賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人はこれを拒むことができません。
必要費と有益費
必要費
必要費とは、目的物の現状を維持するために必要な支出をいいます。賃貸人は目的物について必要な修繕を行う義務を負うため、必要費は賃貸人が支出すべきものですが、賃借人が一時的に立て替えておくこともあります。この場合(賃借人が必要費を支出した場合)、賃借人は賃貸人に対して、直ちに必要費を償還請求することができます。
有益費
有益費とは目的の価値を増加させるための支出をいいます。賃借人が有益費を支出したときは、賃貸借契約の終了時に、その価値の増加分が残っていれば、賃貸人は「賃借人が支出した金額」または「賃貸借の終了時に残存する価値の増加額」のいずれかを選択し、その額を賃借人に償還しなければなりません。
民法における賃借権の対抗要件
民法において、不動産の賃借権は登記すれば第三者に対抗することができます。
賃借権の譲渡・賃借物の転貸
賃借権の譲渡・賃借物の転貸
賃借権の譲渡は、賃借人が賃借権をほかの人に譲り渡すことをいいます。また、賃借物の転貸とは、賃借人が借りているものをほかの人に又貸しすることをいいます。
無断譲渡・無断転貸の禁止
賃借人が賃借権の譲渡や転貸をするときは、賃貸人の承諾が必要です。賃借人が賃借権を無断で譲渡等した場合には、原則として賃貸人は契約を解除することができます。例外として、賃貸人に対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情がある場合は、賃貸人は契約を解除することはできません。
賃借権の譲渡・転貸の効果(承諾がある場合)
賃借権の譲渡の効果
賃借人が賃借権を譲渡した場合には、譲受人が新賃借人となります(賃貸人と旧賃借人の関係は終了します)。
転貸の効果
賃借人が賃借物を転貸した場合は、賃貸人と賃借人(転貸人)の関係は終了しません。従って、賃貸人は賃借人に対して賃料の請求を行ないます。賃借人が賃料を支払わない場合には、賃貸人は転借人に対して直接賃料を請求することができます(転借人は賃貸人に対して、直接義務を負います)。 なお、賃貸人が転借人に対して直接賃料を請求する場合には、「賃借料」と「転借料」のいずれか低い金額が限度となります。
敷金
敷金
敷金とは賃借人が賃料を支払わなかった場合などに備えて、賃借人の債務の担保として、賃借人が賃貸人に差し入れる金銭をいいます。敷金は預り金の一種なので、賃借人の賃料未払い等がなければ、契約終了後に賃借人に返還されます。
敷金の返還時期
敷金の返還は賃貸借契約が終了し、目的物を明け渡した後となります。
賃貸人の変更と敷金
賃貸借の期間中に、賃貸借契約の目的物の所有者が変わった場合(オーナーチェンジの場合)、敷金に関する権利義務は自動的に新賃貸人に承継されます。
賃借人の変更と敷金
賃借権の譲渡があり、賃借人が変わった場合(借手チェンジの場合)、敷金に関する権利義務は原則として新賃借人に承継されません。
おわりに
賃貸をしたことある人は、過去の経験を思い出しながら、記事を読むと理解度が上がります。賃貸をしたことがない人も物と物を交換した経験があると思います。その経験を思い出しながら、読み進めてください。
